【2015房产过户流程】除了降价卖楼 房地产开发商自救的N种方式


发布时间:2020-10-30 19:04:23 阅读量:1434 作者:锐天

发公司债2015房产过户流程

其中,在调查的7个大城市中,北京、上海、广州等一线城市未来3个月打算买房的人数占比均不足10%,甚至低于全国平均水平。从去年第四季度开始弥漫的观望情绪,并未随着国家系列新政的出台而减弱,相反有愈演愈烈的迹象。

面对寒冬,房企纷纷以降价卖楼自救,据悉去年以高达8000元/平方米地价拿下的深圳金地梅陇镇四期,近日开售价格居然为6670元/平方米起,大有“亏本跳楼大血拼”的架式。一位从天河起家,如今已进入全国多个城市的开发商销售负责人对记者说:“前几年我们对行业判断太乐观,摊子铺的太大了,现在能生存下去才最关键。12月和明年初,我们还有两三次银行贷款要还,如果市场还没能好转的话,我们只能牺牲两三个项目,就算亏本促销也要回笼资金。”

但是,降价促销带来的短期销售回款毕竟只是杯水车薪,除了降价卖楼外,还有不少发展商正通过向政府陈情、多方面融资、缩减规模、退地卖地、调整计划、改变区域策略、节约成本等方式,准备好过冬棉被。

上书陈情

11月5日,广东地产商会会长、富力地产董事长李思廉在银企高峰座谈会上称,“我们(广东地产商会)已经联合省政策研究中心,向省政府递交了一份房地产白皮书。” 这份白皮书就行业情况、金融政策等方面阐述了广东房地产市场的现状,希望金融方面加大政策力度,以唤起广州市场的信心。

据悉,在此之前,早在今年9月份,中国房地产商会就已向政府有关部门上呈研究报告,建议调整房地产调控政策,据悉这也是促成本轮房地产新政出台的一个背景。

调整目标2015房产过户流程

保利地产在三季报披露后不久就公开表示,将今年的销售目标下调20%左右;富力地产李思廉11月5日在接受记者采访时坦承要下调180亿元的销售目标;合景泰富地产董事局主席孔健岷透露,该公司10月的销售金额同比去年增加,达到4亿-5亿元,但整体的销售目标也将下调;碧桂园地产据称到10月底完成的销售金额为140多亿元,距离320亿元的销售目标相去甚远,因此也会调整今年与明年的年度计划。

除年度计划外,不少发展商还根据各地市场变化,调整企业在各区域的发展计划,如有发展商收缩在深圳、广州等价格调整幅度较大城市的投资,改向部分前景看好的二三线城市发展;也有发展商坚定大城市或熟悉的本土市场发展计划,收缩向外地的拓展计划,以减少投资风险。

银行对房地产业的信贷紧缩、资本市场的低迷,令企业融资困难,大大影响房企生存。据统计,在股市大涨的2007年,企业融资活动所带来的现金流高达1064亿元,而今年第一季度融资活动的现金流为349.46亿元,第二季度仅为94.66亿元。为渡难关,发行公司债等融资方式成为不少房企缓解资金饥渴的选择。

据统计,自今年3月以来,金地集团、保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业和中粮地产等数家房企发行了总额达157亿元的公司债。金融街、泛海建设等发展商也在积极筹备公司债的发行。11月6日,富力地产发公告表示有意在国内发行不超过60亿元的公司债。

另外,更多房企祈求通过上市获得发展资金支持,据悉仅2008年2-8月,排队在香港上市的内地企业就有几十家,可惜因楼市调控力度加大,加上美国次贷危机引发的金融风暴影响,令今年房企的上市形势急转直下,恒大百亿元IPO计划搁置、备受瞩目的地产巨头龙湖地产上市也一次次延期。尽管如此,仍有众多房企为上市做着锲而不舍的努力,除恒大外,广州还有方圆、星河湾、光大等房企依然在积极筹备着上市。

还有部分房地产企业铤而走险,不惜拆借高息贷款以过冬。有业界人士透露,如今房地产企业借高利贷胆子越来越大,有的房企为渡过难关,月利10%也敢借。这种借贷通常是两三个月的短期借贷,风险非常高。如果到时销售回款跟不上没法还贷款,开发商就只有逃跑。

减少开工

一方面要找钱,一方面也要省钱。为了把有限的资金更好地用在“刀刃”上,一些房地产企业开始减少开工面积,减小投资规模。香港富商李嘉诚的旗舰公司和记黄埔,日前宣布将暂停全球业务的新投资。在明年年中之前,所有未落实或未作承担的开支都会省下来,并要检讨全部投资项目。

而在今年年中,万科执行副总裁肖莉就曾对媒体表示,该集团今年下半年不仅会调减项目,还会调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构,使产品与目前的市场需求更匹配,为公司搭建一个坚实而安全的平台,以保障公司未来业绩的持续增长。今年下半年,万科的开工面积由原计划的848万平方米减少到683万平方米,减幅19.5%。同时,竣工面积也从原计划的689万平方米减少到586万平方米,减幅达14.9%。首创置业也曾公开表示,公司动工面积将由原定的150万平方米降至60万平方米,降低60%。2009年的竣工面积,也将由200万平方米大幅减至88万平方米。

暂停施工

11月3日,万科上海公司证实,原定于2009年6月30日竣工的上海万科城花新园的住宅楼已停工。而该项目负责人之一汤小菁也表示,6月份时还做过城花新园的宣传和推介活动,项目一直在顺利进行中。

在广州金地荔湖城的业主论坛上,有不少业主反映该项目已经停工。同样是金地,在目前深圳热销的梅陇镇旁还有一块土地刚施工不久,但现在也已经暂停了。

有业内人士称,金地、万科高层表示,明年将会停止所有亏损不盈利的项目工程。据说金地、万科经初步估算后,估计可能停工的项目将占到整个施工项目数量的1/3以上。

转让项目2015房产过户流程

据不完全统计,2007年,包括南京、广州、上海、成都、重庆等多个城市诞生10余个“地王”。个别地块在上百轮竞价后,以3倍甚至更高于底价的价格成交。而今年,以底价成交甚至流拍的土地众多,房企拿地积极性大减。退地、项目转让等在前“地王”身上上演。例如,神州融信地产不惜损失7000万元土地保证金,将去年以9.04亿高价拿到的福州“地王”退回;上海志成企业发展有限公司损失3000万元保证金,退回普陀长风生态商务区4号东南地块;万科东莞“地王”等也通过项目股权转让方式实现资金回笼。

11月6日,万科发公告称将去年收购“富春东方”股权包中的南京恒邦房地产开发有限公司100%股权挂牌转让。股权转让总价为2.268亿元。该资产为去年3月21日万科以10.05亿元拿下富春东方股权包中的资产之一,包括位于南京新街口商圈核心地段的东方名苑裙楼商业等物业。

近日,大连乾豪地产公司旗下的三个地产项目的权益以4.8亿元被远洋地产收购,收购完成后乾豪地产将成为远洋地产的全资附属公司。同时,远洋地产还拟以7.2亿元的代价收购大连天基全资附属公司宏多集团有限公司的全部已发行股本。

谋求转型

之前,广州发展商恒大地产、珠江投资都曾有投资钢铁、路桥基础设施等行业,美林地产投资家居建材及旅游,碧桂园也传出向旅游、文化娱乐等产业发展的消息,不少以地产起家的发展商,早已在谋求多行业共同发展的突破。而今年以来,北京、上海的上市房企国兴地产(000838)和新湖创业(600840)都已在公司公告上显示将把主营业务转型到化工,另外还将参股金融。另一上市企业新湖中宝(600208)也正变卖股权投身金融,其第三季报显示,该公司第三季度业绩预增的主要原因是报告期内公司部分房地产项目结算收入有一定增长,以及公司转让乍浦开发集团等股权所产生的投资收益。上半年,该公司增资控股浙江天地期货,出资认购盛京银行3亿股增发股,认购了长城证券1000万股增发股。

裁员减薪

此前“财大气粗”的房地产企业造就了不少“勤劳致富”的打工皇帝,年薪上百万元、几十万元的职业经理人比比皆是,普通销售人员的工资也明显比其他行业要高得多。但今年下半年以来,房地产这一黄金职业已风光不再,不少房企开始从内部做起,纷纷裁员减薪,以求减少开支、降低成本。如今,这场房企“瘦身”运动已逐渐蔓延到广州、深圳、北京等城市,许多新招的大学毕业生刚就业就失业,有的小企业裁员幅度甚至超过50%。

深圳市劳动保障局发布的上半年人力资源市场数据显示,由于房价不断下跌,深圳市今年上半年房地产业对员工需求仅需2507人,而2006年仅第二季度房地产行业对员工的需求就高达34615人,今年比2006年下降幅度超过九成。

近日,网上有一自称是某地产集团下属建筑工程有限公司员工在网络上发表留言,表示“由于今年以来房地产市场不景气,整个集团公司这段时间开始大裁员,我们建筑公司也要裁掉近半人员,前几日就裁去了被公司视为临时工的近200人”。合景泰富主席孔健岷近日曾在接受记者采访时透露,合景泰富暂未有裁员计划,但将研究薪酬调整。

有业内人士指出,对房地产行业而言,人力成本、管理成本所占比例相当小,裁员虽然只是“下下策”,但面对漫长的冬天,裁员也不失是个直接减少经营成本的好办法。

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美国 房企自救看准:抢占先机

在美国的地产危机中,地产商各显神通,无论是降价、卖地,目的只有一个就是加速周转,在这个过程中抢占先机。卖房子是产生现金渡过危机的唯一可靠方法。美国最大房地产公司帕尔迪为渡难关,一早就采用了包括降价、促销等各种手段卖楼回笼资金。另两家排名第七、第八位的地产上市公司,也是采取积极价格战的策略,早在2007年第三季度就开始发起促销。

根据美国一个独立的地产研究公司研究显示,在地产危机时期,买房人对低端房产兴趣更浓,因此有不少原先专注豪宅的企业改变策略,开发更多低端住宅适应市场变化。此外,美国还有大房企,如勒纳则从2007年中开始就大刀阔斧地卖地,而且还是大幅度折价卖地来谋求自救,其折价水平从目前看是美国低价的正常水平,但在当时就很轰动,被业界称为是“燃烧土地”。该公司一系列大胆举措令其得到分析师的肯定,有些分析师还在地产危机中调高了勒纳的投资指数。因为在危机中大量的土地储备已没有意义,只有手里有现金才可能抄底地产行业的低谷。(记者李琳)

降价 开发商 方式

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网友评论:

来自新乐的网友说:评论时间:2020-10-30

你走向我的反方向,你走的那一刹那,有没有想过,我会流多少泪。回复


来自井冈山的网友说:评论时间:2020-10-30

在我们漫长的岁月里,总有那样一个男子,在回眸灿然一笑时听到春暖花开的声音。回复


来自广水的网友说:评论时间:2020-10-30

读书到底是为了什么,如果我们排除做学问很实际的目的,读书就是我在吸取营养,把自己丰富起来。我自己感觉,读书最愉快的是什么时候,是你突然发现“我也有这个思想”。最快乐的时候是把你本来已经有的,你却不知道的东西唤醒了。回复


来自兴义的网友说:评论时间:2020-10-30

世界上最难忘记的两件事,一是遇见,二是忘记。回复


来自涿州的网友说:评论时间:2020-10-30

我觉得成熟的感情应该是,两个人懂得了为以后做计划,什么时候买房,什么时候结婚,如何赡养老人,如何规划职业,以什么样的方式生活,如何处理生活中的矛盾。懂得了宽容和理解,不会再拿那些鸡毛蒜皮的小事来彼此考验,所有的爱意和浪漫都根植于生活,平淡度日,全心相待。回复


来自鄂州的网友说:评论时间:2020-10-29

你说还是活着等,等那一天!有那么一天吗?——你在就是我的信心回复


来自惠州的网友说:评论时间:2020-10-29

起一座虹桥,指点着永恒的逍遥,在嘹亮的歌声里消纳了无穷的苦厄。回复


来自安国的网友说:评论时间:2020-10-29

清醒一点吧,世上没有未完的事,只有未死的心。回复


来自深州的网友说:评论时间:2020-10-28

有些伤口,无论过多久,依然一碰就痛;有些人,不管过多久,也还是一想起就疼。回复


来自珲春的网友说:评论时间:2020-10-28

找到对的人也许要花一生的时间,但爱上一个人却往往在一瞬间。回复


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