【桓台鸿嘉星城房产】广州:“三旧”改造要处理好与土地财政的关系


发布时间:2020-11-16 07:47:03 阅读量:6855 作者:昱名

“三旧”改造重点区域主要包括荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区、萝岗区、增城市和从化市等12个区(县级市)的54个镇(街),改造规模为9810公顷桓台鸿嘉星城房产。估计在这些行政区域之间会出现竞相争取“三旧”改造项目的局面,前不久番禺为三镇划出给南沙后用地紧张叫苦,“三旧”改造新规划可能提供了一种解决途径。

彭 澎

广州市国土房管局发布《广州市土地整治规划(2011-2015)》公开征求意见。根据《规划》,2011年到2015年5年内,全市将对1桓台鸿嘉星城房产.38万公顷“三旧”用地进行改造。据测算,在规划期内,土地整治项目中“三旧”改造共需资金2900.57亿元。

如此庞大的投资,一方面让人担忧会使目前已经偏高的地方债务进一步提高,另一方面也有人担心这可能又是增加土地财政的一大渠道。实际上,两者都有关系,也并不是简单如此。

根据计划,在2900.57亿元改造资金中,建设用地复垦需资金17.09亿元,生产建设项目损毁土地复垦需要投资4.02亿元,灾毁土地复垦需投资0.08亿元,而宜耕后备土地资源开发则需资金0.04亿元。显然,这些需要政府直接投入的资金占不到整个投资的零头。实际上,从过往经验来看,真正占投资大头的是开发商。这也是从猎德村改造引入开发商之后提供了经验模式。

据了解,广州市土地利用率高达约98%,单位土地面积的经济产值较高,其中2010年全市单位土地面积的国内生产总值为每平方公里14634万元,为广东省的平均水平的5倍多。这是土地与GDP关系的一个生动说明。但拥有7000多平方公里面积的广州与仅2000余平方公里面积的深圳相比,土地利用效益仍有相当大的差距。根据规划,就土地利用的基本效益指标而言,在单位土地面积国内生产总值、单位建设用地面积工业总产值和单位土地面积的固定资产投资额等方面,广州市与深圳市就存在比较大的差距,尤其是单位土地面积财政收入,广州市只有深圳的约20%。这似乎也为广州加大土地开发力度提供了理论依据,如果广州按深圳的土地开发力度,那有多大土地财政想像空间可以发掘啊!

当然,农村居民点所占比例过大是造成广州市建设用地效益偏低的重要原因之一,因此,估计新的规划实施将把城中村改造当作重点,全市138条城中村,实施改造的还不到零头。而广州已经多次提及建设用地紧张,可能不够用16年了。这方面,城中村不就是“闲置的土地资源”?

《规划》又指出,广州各项土地整治工程建设所需资金量极大,资金存在较大缺口,需要积极推进直接利益主体责任机制建设。这样,又给全面吸引开发商参与“三旧”改造提供了机会。某种程度上,新的《规划》是广州房地产市场的一大利好,也是开发商的一大拓展机会。

除了“三旧”改造之外,《规划》也提出将适度推进南沙区围填海造地,拓展用地空间。这给南沙继续填海以明确的支持,南沙将可能是广州建设用地最宽裕的区域之一。

根据《规划》,至2015年,广州市13834公顷“三旧”用地,包括“旧城镇”改造面积4065公顷;“旧村庄”改造面积4563公顷;“旧厂房”改造面积5206公顷。几乎是各占三分之一。从改造难度来看,可能最容易的是“旧厂房”,拆迁工作好做一点,但真正影响深远的还是“旧村庄”,这毕竟有很大的空间,还有许多城中村等待改造。其他“两旧”数量越改越少,“旧村庄”可能改造完了,一些城郊村又变成了城中村。

从改造区域来看,12个区(县级市)共安排“三旧”改造重点项目11个,除越秀区外,其他各区市各占1个。是不是意味着越秀区应该给各区(县级市)闯出一条不依赖土地财政的新型城市化的路子来呢?

(作者为南方民间智库专家委员会副主席)

目前,在房价不断攀高的带动下,房租也成为众多租客越来越重的一项负担。“从去年到今年,自己工资基本没涨,房租却涨了好几百,而且住处离单位越来越远。”目前在立水桥附近租房的小孙很是无奈,原本住在三环附近的他,与室友合租一间小一居室,每月租金不到1000元,不到工资的1/3,没想到今年一开春,房东就以各种理由提出涨房租,租金提至1700元/月。迫于经济压力,小孙只好搬到了更远的立水桥地区,但租金最便宜、房屋条件最差也需要1300元左右/月,加上新增加的交通费用,小孙每月生活费减少了近一半,基本留不下任何存款。

按照要求,成都市廉租住房准入线调整为全市城镇居民最低生活保障标准的2.5倍。去年11月成都市中心城区最低收入标准已由每人330元/月上调至每人380元/月,按2.5倍的标准,成都市的廉租住房收入准入线由3万元调整为3.4万元。

网民“accra_青鋆”认为,房租上涨有诸多因素,除了城轨交通带来的地块价值增长因素外,大批的毕业生涌入、物价上涨、各种税费分摊都成为导致房租上涨的原因,而房租上涨自然会转嫁到租客身上。

在CBD区域或者围绕CBD的较好物业,基本上已经没有4桓台鸿嘉星城房产.5万元以下的价格了。而部分景观好、视野好、小区好的物业售价已经接近10万,由于户型面积大,房价经常超过1500万元,进入豪宅范畴。制图/巨琳

在拆迁户安置工作中,确实给一些居民生活带来了暂时的不便,我们一定做好工作,争取村民的理解和支持,积极配合县重点工程建设。(记者蔡适荣)

新条例同时明确强调——单位中领取“居住证”的外籍及港、澳、台籍人员按照相关规定办理。并且明确规定——劳务派遣企业在与用人单位签订劳务合作协议时,应当将劳务派遣人员中的在职职工住房公积金的承担和缴存方式在协议中明确;未明确的,其住房公积金的缴存由劳务派遣企业(用人单位)承担。

广州南站商务区位于番禺区西北部石壁街,以广州南站为中心,总用地面积36.16平方公里,核心区规划面积4.51平方公里。规划拟充分发挥广州南站作为华南地区综合客运交通枢纽的优势,以商业贸易、商务服务、会展和旅游休闲为主导产业,以信息传输与计算机服务、金融、医疗服务和房地产等为辅助产业的交通枢纽、商贸中心和宜居新城区,打造影响东南亚的华南商贸中心和现代化的综合新城。

李嘉诚大举出售内地房地产项目与其他房企疯狂拿地形成鲜明对比。万科董事会主席王石在获悉融创拿下北京新“地王”后,在微博上点评称:“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”中国房地产信息集团研究总监薛建雄称,李嘉诚是跨越周期投资的高手,每次都获得超高利润,曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。未来美国QE退出,亚洲房地产和资产价格可能会有剧烈波动,李嘉诚选择在现在的时间点退出,潜藏的信号说明他或许已认为中国房地产市场进入了高风险区间。

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网友评论:

来自石首大冶的网友说:评论时间:2020-11-16

这是深藏于心底无法示人的温暖,而我,喜欢着这份疼痛的温柔,因为,有着幸福和快乐,真真切切,下了眉头,却上心头……回复


来自乐山的网友说:评论时间:2020-11-16

路还长,别太狂,以后指不定谁辉煌。回复


来自登封的网友说:评论时间:2020-11-16

请珍惜你身边默默爱你的人。或许,有一天当他真的离开了。你会发现,离不开彼此的,是你,不是他。回复


来自铜仁的网友说:评论时间:2020-11-16

我人生中最幸运的两件事情,一件是时间终于将我对你的爱消磨耗尽,另一件是很久很久以前遇见你。回复


来自晋州的网友说:评论时间:2020-11-16

人们往往把交往看作一种能力,却忽略了独处也是一种能力,并且在一定意义上是比交往更为重要的一种能力。如果说不擅交际是一种性格的弱点,那么,不耐孤独就简直是一种灵魂的缺陷了。回复


来自鹰潭的网友说:评论时间:2020-11-15

起一座虹桥,指点着永恒的逍遥,在嘹亮的歌声里消纳了无穷的苦厄。回复


来自西昌的网友说:评论时间:2020-11-15

如果人生可以刷新,粘贴。那么一切是不是可以注销,关机,再重启。回复


来自林州的网友说:评论时间:2020-11-15

那个你以为毫不在乎你的人,在聊天窗口写满了想对你说的话,那个果断拉你进黑名单的人,在另一个地方悄悄地关注着你的喜怒哀乐,这些你都不知道,或许,只是假装不知道。回复


来自嵊州的网友说:评论时间:2020-11-14

第一个男人教会了你风月情愁,最后一个男人却给了你天长地久。女人,最值得珍惜的是最后一个男人,而不是第一个。回复


来自乐山的网友说:评论时间:2020-11-14

富,不是你身上的钱财,而是你心里的满足;贵,不是你地位的显赫,而是你被人需要的程度。回复


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