【房产个税哪方交】时评:商业地产忧思录


发布时间:2020-11-24 02:37:26 阅读量:40859 作者:子骞

建工地产副总经理高贤林曾经对我表示,商业定位是一件非常复杂的事情房产个税哪方交。因此,前期的调研就尤显关键。“让商家能够活下来,是商业业态规划的时候重点需要考虑的问题。因此,对于一个成功的商业地产而言,主力店和次主力店的业态规划就要非常谨慎,因为理论上,主力店是项目人气所在,关乎定位项目的形象。虽然,从某种意义上说,主力店的租金利润往往比不上其他一些非主力店品牌。”

六年以前,应凯德置地中国公司的邀请,我第一次全景式的考察了来福士广场。当时,商业地产的开发和运营在杭州还未受到众多开发商的足够重视。那时候的众多企业,仍然倾向于选择开发住宅项目,原因很简单,持续多年的房地产住宅投资热潮让企业能够在短短几年得到迅猛的发展。

接待我们的是后来担任凯德置地公司新业务总裁杜木贵先生,杜本人当时负责着凯德置地中国公司华东区的业务。在他的口中,有关来福士广场的业态规划思路逐一被我所熟知。

1986年发端于新加坡的来福士品牌,经过25年的发展积淀后,已经成为了亚太地区城市潮人圈层的生活标签房产个税哪方交。对于来福士广场,印象颇为深刻的是其项目的商业业态的合理规划。与其他传统的商业广场不同的是,每一层来福士广场,均配置了几家品牌的餐饮特色旗舰店。这显然有悖于此前众多商业地产业态规划的思路。之所以这样做,凯德方面的解释是,期望通过在每一个楼层的特色餐饮的人群集聚能力,让所有楼层都能保证适当的人气。这一打破常规的做法在来福士的身上得到了验证,并最终取得成功。今天的杭州,我们也看到比如银泰、杭州大厦等等购物中心,也在借鉴着来福士广场这一业态规划的策略。

客观衡量,以杭州目前购物中心比较,来福士广场应该选择的是银泰百货和万象城之间的中间主义路线。比银泰品牌相对高端,更加注重潮流感,同时又比万象城更加价廉物美,这可以说是来福士的最为本质的特征。但是来福士在每层商业空间增加餐饮业态的这一小小变革,不难看出业态合理规划对于商业地产的重要性。

以杭州近年来成功的商业地产——EAC为例,作为目前杭州最为标志性的商业综合体项目,EAC最为成功之处在于将其项目业态——商业写字楼和酒店式公寓以及底商形成了一个相互依存的价值链条房产个税哪方交。尽管EAC仅仅只有2万平方米的商铺面积,但是开发商建工房产在项目定位期间,就将其定位为高端商务配套。正是遵循这个始终如一的业态规划原则,EAC在交付以后纷纷引进了大量以金融为主,高端餐饮、奔驰汽车旗舰店、健身中心为辅的商业业态,受面积的制约,虽然不能够形成区域中心级的商业,但是,今天的EAC商业街,却能够成为周边5万高端消费人群消费休闲的良好补充。

对此,长期致力于商业地产研究的业内资深职业经理人周锦虹亦对我表示,商业业态的规划最重要的依然是前期定位,商业地产的定位是业态根源性的问题。与此同时,在业态规划前,如何考虑项目所处区域的商家资源整合性的可行性也至关重要,因为,“光有想法是没有办法将业态资源整合好的。”

曾经进入中国市场的美国奥瑞克莱商业管理公司认为,商业地产需要引进不同的业态组合进行发展,尽管药店、花店或书店的租金承受力较低,但不同业态的组合不仅可以提升商业地产整体的服务功能,提供给消费者便利的购物组合,也能带动其他业态的销售。

综上所述,对于一个商业地产项目而言,项目的业态规划显然是其中一个非常重要的一个环节。今天的众多商业地产项目中,业态种类趋向已经越来越多样化。既有不同规模、档次的业态组合,如大型卖场、百货店、精品店、商业街等;也有不同经营特色的业态组合,如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴,而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾,无疑是商业地产项目开发中最大的挑战。(陈卿)

北京中原市场研究部统计数据显示,截至4月8日,75家上市房企公布2011年年报,库存达9048亿元,同比2010年的6268亿元库存上涨44.3%,相比2009年的库存4183亿元更是增加2倍以上。按房企存货和营业成本计算,2011年底75家A股房企整体存货的消化周期达4.5年,而2010年底,这些房企整体存货的消化周期为3.8年。这意味着2011年底上市房企的存货周转天数同比延长了9个多月。

实际上北京的房价没有降多少,仍处调整初期。如果房价调整到合理的位置,政府再加大保障性住房的供应,买不起商品房的人购买或租住保障性住房,房地产市场的供求关系会越发清晰,房价将会稳定在一个合理的区间中。同时,我认为政府应该加大保障性住房的建设,还应该放宽申购保障性住房的标准。外来打工者、农民工等为城市贡献很大,如果想要留住这些对城市有用的人,应该给他们在城市拥有住房的权利,而不应该有户口的限制。保障性住房可以建得小一点,简单一点,能够保证基本居住就可以了。如果这些人积累了财富,就会有居住升级的需求,将来可考虑再买商品房。

在2013年拿地的地王项目今年陆续上市。同时,不断拍出在新地王,更使今年成为豪宅常态化的转折之年。而近日,在北京曾成功开发过西山壹号院、紫禁壹号院等豪宅标杆项目的融创将推出旗下三大产品系、九大项目,在北京豪宅项目市场全面发力。不少业内人士分析认为,融创此次九盘联动,预示着融创在北京的布局已取得突破性的发展。据悉,融创在京销售的大部分项目均属于高端或顶级豪宅项目,仅售价在10万元/m²以上的项目就有三个。面对楼市中最挑剔的购房群体,融创敢如此大力度的推盘,除了旗下项目全部位于城市核心区或区域核心位置外,更重要的是融创对自身品质和服务的自信。

凯德 公司 商业地产

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网友评论:

来自儋州的网友说:评论时间:2020-11-24

流过泪的眼睛才会更明亮,滴过血的心灵才会更坚强。回复


来自衢州的网友说:评论时间:2020-11-24

记住一句话:不要跟眼界不一样的人争辩。回复


来自深州的网友说:评论时间:2020-11-24

可是爱情,就只能是爱情。它是那么绝对,那么独佔,那么无可替代。我已经决定我的人生要服从我的爱情,我别无选择。回复


来自鹤岗的网友说:评论时间:2020-11-24

你的感情,是一个简单的自然指数,你要微分几次都可以,不变的,始终不变……假如你喜欢,也可以积分,不过会多出一个常数来,而那个常数等于——我爱你。回复


来自老河口的网友说:评论时间:2020-11-24

生活是根绳,总是牵着我们的鼻子走。在岁月中艰难的跋涉,每个人都会有自己的故事。人总是要成熟,将这个浮华的世界慢慢看清楚。有些痛,只有自己懂。回复


来自德兴的网友说:评论时间:2020-11-23

我们做的最有默契的一件事就是,我不联系你,你也不联系我。回复


来自驻马店的网友说:评论时间:2020-11-23

对过去耿耿于怀的人,一般都抓不住未来,而一直“忐忑明天”的人,通常也会错过现在的美好。所以,活在当下吧,和你所热爱的一切,在一起。回复


来自白山的网友说:评论时间:2020-11-23

登山不在于爬得多高,走得多远,更多的意义就在于,不闷在家里,走出去,吹吹风,山不来我去。回复


来自海门的网友说:评论时间:2020-11-22

明知道你的签名写的不是为我,而我却自欺欺人的对号入座。回复


来自灵宝的网友说:评论时间:2020-11-22

有些伤口,无论过多久,依然一碰就痛;有些人,不管过多久,也还是一想起就疼。回复


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