【合兴房产信息咨询有限公司】阴阳合同成行业惯例 个税调控选择性失效?


发布时间:2021-01-25 02:49:25 阅读量:443 作者:晟良

记者在采访中了解到,“阴阳合同”已经存在多年,成为房地产领域里的老大难问题合兴房产信息咨询有限公司。在2011年底,由于房价连续上涨,此前执行了5年的二手房交易最低计税价又偏低,“阴阳合同”极为盛行。北京市税务局、住建委等部门联合发文,上调最低计税价,但“阴阳合同”依然长盛不衰。

近日,我爱我家房地产经纪有限公司因协助签订“阴阳合同”避税被处罚的消息成为舆论焦点。实际上,“阴阳合同”已成为二手房交易的行业惯例。尤其是北京执行“国五条”细则以来,“购房所得20%征收个税”让二手房买卖双方签订“阴阳合同”的动力更强。如果全款或少量贷款,就可按最低计税价缴纳税款,对于一些“有钱人”来说,个税调控效果甚至失效。

三方均获利,“阴阳合同”何乐不为?

“如果您能全款或者少量贷款,我们有办法可以帮您把税做到最低!”对于许多与房地产中介打过交道的百姓来说,上述这句话并不陌生。中介口中所谓的办法就是通过协助签订两份不同的“阴阳合同”帮助交易双方避税。

很多城市的财税、住建等部门会根据当地房地产交易情况及评估价格,确定当地最低计税价。当申报价格低于最低计税价时,则按最低计税价纳税。“阴阳合同”也由此应运而生:“阴合同”是交易双方真实交易的合同,“阳合同”则是用于网签、交税的“假合同”。

在许多中介经纪人眼中,签订“阴阳合同”的做法属于“合理避税”,不违规也不违法。一位资深地产人士对记者说:“如今二手房交易过程中,税负通常转嫁到买方,通过签订‘阴阳合同’避税,可令买方省钱、帮助中介和卖方促成交易,何乐而不为?”

“通过签订‘阴阳合同’节省的税款少则几万元,多则数十万元。”位于北京南四环附近的一家知名中介机构经纪人程先生给记者算了一笔账,“目前,附近的二手房成交价在每平方米3.9万元左右,而该地区最低计税价只有1.9万元左右。以一套原值100万元的100平方米的房屋为例,按每平方米3.9万元计算,个税将超过50万元;而按1.9万元算,个税只有10多万元。”

“银行贷款评估必须参照住建委网签合同,对于‘阴阳合同’有所制约。按照首套房最多可贷款七成计算,只要贷款额度在按最低计税价计算的全款的七成以内,仍可以通过‘阴阳合同’按最低计税价报税。”程先生说。

个税或为零,调控措施选择性失效

“国五条”房地产调控细则中明确要求,严格执行“购房所得20%缴个税”政策。但不少中介公司经纪人则表示,部分“非满五年唯一”的有税房按“阴阳合同”操作,个税甚至可能为“零”。

经纪人程先生举例说,如去年购买的四环附近有税房,由于贷款等因素制约,当时的报税价格有可能超过每平方米2万元,如果今年出售,按最低计税价1.9万元报税,购房所得为负数,个税将为“零”。这比“国五条”细则出台前,个税按全款1%征收的方式还要省钱。

不少业内专家表示,对于这部分有资金实力的“有钱人”来说,仍可以通过签订“阴阳合同”成功避税,甚至可能出现个税缴纳为零的极端情况。个税征收从严的调控政策面临选择性失效。

“通过‘阴阳合同’交易多则能省几十万元的税费,这对交易各方都是巨大的诱惑。”北京都城律师事务所主任桑圣元表示,由于主管部门人力有限,监管力度不大,而中介公司又能为买卖双方提供专业的造假服务,“阴阳合同”盛行也就不足为奇。

“在房地产调控背景下,‘阴阳合同’、假离婚等投机取巧的现象屡禁不止、愈演愈烈意味着现在的政策和制度框架确实存在着空隙和漏洞。‘能省则省、能逃则逃’的观点成为人们的普遍心态。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说,购房所得20%征个税是一项庞大的工程。需要房地产登记系统、房地产评估系统、交易、备案监管系统等不断完善,有效实施任重而道远。

业内老大难,“阴阳合同”何时休?

业内人士则认为,只要最低计税价格和实际成交价格有差距,“阴阳合同”就有存在的土壤,相关部门没有下决心查处也是其长期存在的重要原因。

一位不愿透露姓名的资深地产人士认为,交易环节税种过多,税负偏重也导致“阴阳合同”屡禁不止。“购房所得20%缴个税”成为购房者最关注的问题,也是中介人员最常用的“卖点”。

李铁岗也认为,目前在我国的房地产税收体系中,房地产交易环节的税收负担偏重,而保有环节的负担偏轻合兴房产信息咨询有限公司。因此,要控制房价,应通过完善保有环节税种来调节,迫使富人减少对地产资源的占有,增加市场供应。

有分析人士指出,日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。在对保有环节征税的同时,应切实降低住房交易环节的税负,这或许在将来会减少“阴阳合同”的发生。

据介绍,2012年以来,我国已经全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理,在遏制二手房交易中利用“阴阳合同”逃避税款方面已发挥作用。在评估中,税务部门在实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上,根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。

京沪高铁通车前,济南西站周边的楼盘早已“涨声”一片。6月30日,高铁正式开通运营后,周边的楼盘销售如何?9日,济南西站附近一楼盘开盘,开发商推出的120套房源,不到一小时就全部售完。此次开盘后购买人群也不仅局限在西部,历下、市中等区居民也渐成购买主力,济南市民“住东不住西”的观念也在逐渐改变。

客房面积15平方米至30平方米不等,内部结构大同小异,都有一个小厨房、一个阳台和用作卧室、客厅的空间。盥洗室较多采用环保设计。

韩正着重强调了解决融资和确保土地供应的问题合兴房产信息咨询有限公司。他表示,要加大财政支持力度,确保市、区两级财政支持资金及时到位。采取多种措施,促进银行加大保障房建设的信贷支持。发挥国资国企优势,运用国资经营收益支持保障性住房建设。要打通公积金投贷联动的融资渠道,将部分公积金用于保障性住房建设,还其“互助互济”的本来面目。在土地供应上,各区县要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》做好动迁,确保群众合法利益,尽量做细做实工作。(记者慎海雄、杨金志)

据市住建委网签数据,10月北京新建商品住房(剔除保障房),成交8000套,环比减少5.5%。10月二手住房成交11000套,环比减少8.3%。住房成交量连续3个月环比下降。北京房协秘书长陈志表示,成交量下降主要是由于前期积压的刚性需求在二三季度释放,新的需求仍在积蓄之中,市场观望情绪较浓,此外也有国庆长假因素的影响。

2011年,龙湖地产营业收入240.93亿元,净利润69.2亿元,同比增长37.93%。

2015年北上广深的房价持续上涨,特别是深圳以47.5%的同比涨幅排在首位,这得益于深圳放开信贷,在2015年的住房贷款突破6000亿元。深圳以全国百分之一的人口,占据了约5%的住房贷款额度,可谓是名副其实的“杠杆楼市”。但业内人士则指出,深圳楼市去年以来的暴涨,透支了未来几年的涨幅,也让深圳想买房的年轻人彻底远离市场。

阴阳 行业 惯例

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网友评论:

来自孝感的网友说:评论时间:2021-01-25

越是兵荒马乱的年纪,越容易遇到让你落荒而逃的人。回复


来自侯马的网友说:评论时间:2021-01-25

不是每个人,都适合和你白头到老。有的人,是拿来成长的;有的人,是拿来一起生活的;有的人,是拿来一辈子怀念的。回复


来自德惠的网友说:评论时间:2021-01-25

我们一过了做孩子的日子就掉了会飞的本领。回复


来自黄石的网友说:评论时间:2021-01-25

对我来说,最难解决的事情是,如何才能不想你。回复


来自石首大冶的网友说:评论时间:2021-01-25

结婚与恋爱毫无关系,人们老以为恋爱成熟后便自然而然的结婚,却不知结婚只是一种生活方式,人人可以结婚,简单得很。爱情……完全是另外一回事。回复


来自华阴的网友说:评论时间:2021-01-24

无论你怎么与他人控制距离,你依然会失去控制,因为这个世界上总有人能让你乖乖交心和伤心。回复


来自济源的网友说:评论时间:2021-01-24

那些最容易脸红的人,往往是最善良的。回复


来自峨眉山的网友说:评论时间:2021-01-24

择其所爱,爱其所择,前四个字是前半生,后四个字,便是余下的岁月了。回复


来自峨眉山的网友说:评论时间:2021-01-23

知识给人重量,成就给人光彩,大多数人只是看到了光彩,而不去称量重量。回复


来自盖州的网友说:评论时间:2021-01-23

总有人长嘘,得不偿失;总有人短叹,失之交臂。人生在世,顶天立地,秉承天地之精华,是一种莫大的得。人的一生,坎坎坷坷,不如意事常八九,是一种无奈的失。回复


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