【清远最大的房产中介】前6月北京楼市遇冷土地创新高 下半年或以价换量


发布时间:2021-03-02 06:18:31 阅读量:359 作者:川善

值得关注的是,北京土地市场在4月集中成交34宗地块后急转而下,5月份仅成交4宗商业地块,至6月,全月仅成交1宗地块,土地性质为工业,整体市场转淡趋冷清远最大的房产中介。

在北京收紧房贷及自住房的加速供应等因素影响下,市场观望情绪进一步加重,使得北京楼市成交量一路下行清远最大的房产中介。

截至6月底,北京商品住宅共成交4466套,创下自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。据亚豪机构数据统计显示,2014年1-6月北京新房总成交31753套,与去年同期相比下降45.48%,总成交面积为334.52万平米,与去年同期相比下降47.25%。

今年上半年在楼市观望情绪加深带来的销量下跌、信贷政策的持续紧缩带来的融资难度加大的情形下,“现金为王、加速出货”成为各大房企的首要选择。

据亚豪机构数据统计显示,2014年上半年,北京共有401个项目取得销售许可,新增53472套商品住宅,与去年同期相比大幅上涨60%;新增供应面积597.64万平米,与去年同期相比大涨66%。2014年上半年市场供应量创下自2009年以来近5年同期历史新高,其中,大兴区以1.2万套的供应套数更是创下有史以来的供应新高。

在市场整体持续乏力的背景下,开发商促销手段开始升级,降价动力也正在提升,不少项目启动“以价换量”的销售模式。进入6月之后,不少品牌房企采取低于市场预期的推盘策略。位于朝阳东坝区一个楼盘,上周末新推出均价3.2万元的特价房,该价格相比2个月前42000元/平米下降1万,降幅超30%。

网易房产“2014年6月京城百盘价格动态调查”显示,100个重点楼盘中,有16个项目价格下跌,降价盘数量与5月基本持平。降价涉及6个区域,其中远郊顺义的刚需盘和朝阳、海淀的高端盘降价最具代表性。除了常规的低价开盘、折扣优惠、尾盘促销、团购、特价房等,也开始尝试一些更贴近购房者需求的新玩儿法,比如在信贷政策收紧的背景下推出零首付、定额首付、分期首付等。这些举措不会对项目均价产生影响,但究其本质,也是一种变相降价的手段。在拐点显现、价格敏感的情况下,这种价格调整策略,无疑会比直接降价显得更为高明。

对此,亚豪机构副总经理高姗分析表示,去年亮眼的业绩使得大部分开发商纷纷调高今年销售目标,以“快进快出”的高周转策略来维持现金流的持续。另外,为应对大量自住房项目集中入市的冲击,具备上市条件的刚需项目纷纷选择提前入市,也是上半年北京楼市供应量大增的主要原因。

□土地

收入创同期新高

供地的节奏决定了今年上半年的土地市场呈现出了“先热后冷”的局面。

统计数据显示,一季度北京土地市场共成交经营性用地33宗,土地出让面积合计为360.5公顷,累计土地出让金达748.7亿元。而在二季度北京土地市场共成交经营性用地20宗,相比一季度下降近四成;土地出让面积合计为106公顷,环比一季度降幅为70.6%;土地出让金额为350.4亿,环比减少近400亿。而从住宅用地的出让情况来看,也呈现出先扬后抑的市场局面,一季度成交居住类用地22宗,总成交金额为578亿;二季度居住类用地仅成交8宗,且均为4月出让,总成交金额为175亿,环比减少403亿。

得益于今年前4个月的“快跑”,北京土地市场上半年的业绩依然“抢眼”。亚豪数据显示,2014年上半年北京土地市场共成交经营性用地53宗,规划总建筑面积为919.91万平方米,较去年同期增长30%,累计土地出让金达1099亿,与去年同期相比大幅增长71%,创2004年土地招拍挂以来同期土地出让金额最高记录。其中,居住类用地共成交30宗,与去年同期持平,土地面积合计264.6公顷,同比大涨154.2%,成交总金额达753.5亿,同比上涨了80.3%。

尽管上半年土地市场成交额创新高,但完成全年供地计划依然有难度。据统计,上半年北京全市土地市场经营性用地成交面积达583公顷,占年度1550公顷经营性用地的38%,而去年同期全年供地计划已完成近半。

对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析表示,在房地产整体下行背景下,尽管开发商出于持续经营的考虑仍有拿地意愿,但土地市场上优质地块所设价格门槛普遍较高,再加上今年商品房市场“量价齐跌”,除“财大气粗”的国企央企外,多数开发商在现金流的压力下普遍显得有心无力,预计未来更多开发商会抱以谨慎的拿地投资策略。

中原地产首席分析师张大伟也表示,去年下半年土地市场的火爆现象难以延续,各线城市土地均有所降温,并已开始产生分化。房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响,虽然对一线城市地块仍有一定渴求,但购地已趋于谨慎及理性。

□二手房

成交跌入谷底

从去年4季度开始,北京二手房市场的需求逐渐萎缩,交易量开始下滑,整个上半年,二手房市场被浓重的观望情绪淹没,成交均价随之环比下跌。来着我爱我家和中原地产等机构的统计显示,2014年上半年,北京二手房成交4清远最大的房产中介.45万套,创网签来最低纪录,其中,6月成交量仅6464套,同比环比均明显下调,这是2009年来,历史首次连续半年成交量单月不足万套。

在购房者观望,迟迟不入市的同时,房源却在持续增加,这促使今年的二手房市场逐渐步入“买方市场”。

据伟业我爱我家市场研究院统计,2014年上半年,我爱我家二手房新增房源挂牌量环比(2013年下半年)大幅增长了48%,与去年同期相比则增长了88%。与之相对应的是,新增客户登记量的回落。数据显示,2014年上半年,北京市二手房新增客户登记量环比(2013年下半年)减少3.3%,与去年同期相比则减少了16.1%。市场需求在经过了2013年的刺激性释放之后,在信贷支持相对不足的现阶段,购房人群购买意愿呈现下降趋势。

购房需求的减少,房源的持续增加,使得二手房市场供不应求的矛盾得以明显缓解,据伟业我爱我家市场研究院统计,2014年上半年,北京二手房市场供求比已从去年上半年的1:10.4下降到目前的1:4.7。

随着供求矛盾的缓解,二季度以来,北京二手房业主的报价已经开始出现松动,出现了5%~15%不等的议价空间,也出现了部分业主

通过帮助购房人承担部分税费的形式来力促房屋成交,二手房市场已经逐步从以卖方为主导的市场逐步向“买方市场”转移。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者,购房人群的观望,是导致近半年来北京二手楼市量价双双回落的重要原因。而上半年金融系统对购房按揭贷款的持续收紧,则是造成购房需求观望,楼市整体降温的根本原因。

“目前市场挂牌房源90%以上都出现了下调价格现象,而供需结构则明显扭转,客户观望情绪浓郁,有效客户减少。成交难度持续加大,购房者心理价位下调。预期在信贷不出现突然大幅度扭转的话,北京二手房价格将还有15%左右的调整空间。”中原地产首席分析师张大伟称。

□房企

集中度持续上升

今年上半年,国内房市行情并未延续强劲走势,行业进入全新的大整合时期。据中国房地产测评中心统计,上半年入榜TOP50中,房企集中度持续上升,从各梯队表现看,第一梯队业绩持续攀升,第二、三梯队业绩增长剧烈分化。但在冷峻的行情中,仍有三类房企实现了业绩快增:聚焦三四线城镇化、降价促销力度较大、“短平快”快周转。

分化,仍然是今年上半年房企表现的主要特征之一。今年上半年,去年7家千亿阵营领军房企的业绩均突破400亿元。相比之下,去年同期超400亿元的只有5家,第一梯队门槛又有显著提高。7家领军房企中,有5家实现业绩快增:最快的是碧桂园,业绩同比增长74%,其次是恒大58%,万达37%,排名第四、五的绿地和万科分别为27%、22%;目标完成率也较好:恒大以64%完成率领衔TOP50榜,中海、万科都过半,碧桂园、保利地产也超过4成。

上半年,去年销售规模300-700亿元的第二阵营房企增长明显分化:大部分房企业绩出现下滑,个别房企甚至跌出TOP50排行榜。业绩下滑主要是因为产品定位偏高端,在供过于求的城市布局过于集中。但部分房企业绩继续攀升:富力地产同比增长39%,领涨第二梯队;其后华夏幸福、雅居乐同比分别增长26%和22%,目标完成率也均超过40%。

第三梯队中,“高增长、快周转、强扩张”、开发周期“短平快”中型房企,如阳光城、旭辉集团、泰禾集团、敏捷地产、正荣集团、融信集团在上半年保持明显增长态势。以最典型的泰禾集团为例,通过高端住宅、商业双轮驱动,上半年以90.1亿元跻身TOP50第37名。

中国指数研究院统计也显示,从不同阵营房企销售业绩增速来看,市场依然演绎着“越大越强、越大越快”的竞争法则。第一阵营7家房企今年上半年销售额增长率均值为30.2%,远高于第二、三、四阵营,而第四阵营平均下降3%,阵营之间无论从销售规模还是增长动力,格局分化加速显现。

2014上半年,房地产市场显著降温导致量缩价跌,房地产企业对全年销售目标的完成情况差强人意。谁能在淡市背景下实现销售突围,谁便增加了胜算的砝码,去化率是衡量一个项目是否热销的重要标准。

上半年,去化率在60%以上的房企有14家之多,从类型来看,可分为两种:一是高周转类型的企业,这类企业普遍对销售率的要求较高,如升龙和阳光城,上半年的去化率分别为61%和62%;二是对开盘率有严格要求的企业,比如万达和恒大。

去化率处于50%-60%之间的房企,以老牌企业万科、保利地产为代表。这类企业新盘去化率都能保证在70%以上,老盘新推的项目在40%-50%左右。去化率在40%-50%的房企数量多达19家。

□观点

同策咨询研究部总监张宏伟:

下半年要以价换量制胜

在银行信贷紧缩的市场背景下,坚持高周转、短期以现金为王,楼市下半年仍要坚持以价换量、以跑得快制胜。随着房价下调预期逐渐增加,要抓住9-10月的放量窗口期加速推盘、积极跑量,现金为王是上策。另外对于拿地时机周期,要把握今年拿地换仓时机,抢占一二线城市优势资源,谋求下一轮市场发展的机会。而对于土地储备的结构调整,大型房企可以在一二线城市寻找溢价高、高周转项目作为未来的土地储备。而从中长期来看,2020年需求大拐点即将来临,房企发展模式要由资金、关系等驱动型向品牌、管理等驱动型转变。

克而瑞北京房价测评中心首席分析师牟增彬:

北京房价下调幅度不超2000元/平米

在自住房大量入市和信贷紧缩等因素的影响下,买房观望情绪日渐浓厚,今年1-6月,北京月均新房成交量仅在4000-5000套左右。从目前情况来看,下半年政策环境难有大的变化,房地产类贷款也会维持紧缩局面,短期内,开发商仍会通过千奇百类的促销手段对购房者“软磨硬泡”,以坚守住高房价。虽然目前的楼盘推案与蓄客比出现了两倍下滑态势,但总体来看,北京依然有足够的购买力来支持新入市项目去化,因此,近两个月北京新房市场成交很大可能维持在低位水平。但需要注意的一个不稳定因素是,自住房入市对商品房市场的影响在下半年将持续发酵,但从首批摇号的情况来看,自住房“正面形象”导致的需求观望将会对开发商造成巨大打击。如此一来,若有开发商借“金九银十”发起实质性降价,市场风向或将发生逆转。但牟增彬指出,目前便是成交量已跌入低谷,实际成交均价依然维持在近27000元/平方米的历史高位水平。所以即使下半年出现实质性降价,北京房价下调幅度也不会超过2000元/平方米。

京华时报记者邢飞桂瑰潘秀林京华时报制图何将

北京 楼市 情绪

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网友评论:

来自楚雄的网友说:评论时间:2021-03-02

世界上最幸福的事,就是能找到个喜欢你真实面目的人。不管你是坏脾气,好脾气,丑的,美的,帅的,或者其他什么怪样子,他都会觉得你哪怕放个p都是香的。回复


来自枣阳的网友说:评论时间:2021-03-02

因为相爱,所以变成笨蛋。恋人们用自己的方式,寂寞地相爱。最后那些被辜负的心情,却统统变成伤害。任性的孩子请学着去懂得,即使那些心情没有说出口,也是爱。回复


来自辽源的网友说:评论时间:2021-03-02

没有谁天生是属于谁的,任何人来到你身边愿意为你停下脚步,都是一件值得珍惜的事。这世上什么东西都有个保质期,没有比心存感激更好的保质方法,爱是用心,不是敷衍。回复


来自长治的网友说:评论时间:2021-03-02

悄悄是别离的笙萧,沉默是今晚的康桥。回复


来自大理的网友说:评论时间:2021-03-02

择其所爱,爱其所择,前四个字是前半生,后四个字,便是余下的岁月了。回复


来自榆树的网友说:评论时间:2021-03-01

人的一生,都有一些说不出的秘密。挽不回的遗憾,触不到的梦想,忘不了的爱。回复


来自伊春的网友说:评论时间:2021-03-01

因为相爱,所以变成笨蛋。恋人们用自己的方式,寂寞地相爱。最后那些被辜负的心情,却统统变成伤害。任性的孩子请学着去懂得,即使那些心情没有说出口,也是爱。回复


来自龙岩的网友说:评论时间:2021-03-01

明言着轻蔑什么人,并不是十足的轻蔑。惟沉默是最高的轻蔑,最高的轻蔑是无言,而且连眼珠也不转过去。回复


来自长治的网友说:评论时间:2021-02-28

请珍惜你身边默默爱你的人。或许,有一天当他真的离开了。你会发现,离不开彼此的,是你,不是他。回复


来自株洲的网友说:评论时间:2021-02-28

爱情是一种奥妙,在爱情中出现籍口时,籍口就是籍口,显然已经没有热情的籍口而已,来无影,去无踪。如果爱情消逝,一方以任何理由强求再得,这,正如强收覆水一样的不明事理。回复


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