【泰安房产局】圆桌论坛:土地市场降温需迈几道“坎”?


发布时间:2021-03-01 11:52:05 阅读量:3768 作者:豪嘉

推进土地存量尽快入市泰安房产局

业内人士认为,土地市场调控,最大难点在于突破现行的土地供应体制

7月的北京土地市场,以孙河地块、夏家胡同地块为代表,高价地频出。孙河地块可售商品房部分楼面价甚至突破5万元/平米的水平。今年以来,通州台湖等新板块地价也处于攀升状态。这对于正在进行的楼市调控来说意味着什么?土地市场是否需要调控?本报邀请业内人士和专家就相关问题进行了探讨。

【圆桌嘉宾】

邹晓云

中国土地勘测规划院副总工程师

陈志

北京房地产行业协会秘书长

陶红兵

高策地产服务机构董事长泰安房产局

范小冲

阳光100集团常务副总裁

北京宅地市场接近全面升温

土地越来越稀缺,另一方面土地整理成本越来越高,这也推高了土地价格泰安房产局。

新京报:近期,孙河地块、夏家胡同地块刷新了全市住宅用地楼面价。通州台湖、大兴旧宫等地楼面价也已经创下新高。北京住宅用地市场是否处于普遍升温的态势?

邹晓云:土地升温是否已经是普遍性,不好判断。楼市、地市一起涨,才更具有普遍性。目前只是土地出让阶段涨得很快,还具有一定的特殊性。但像孙河那么偏的地方,地价涨得这么高,非常不正常,价格远高出了市场平均水平。

陶红兵:北京土地市场已经是普遍升温了,很正常。土地越来越稀缺,特别是好地段的地,稀缺价值更高。另一方面也要看到,土地整理成本越来越高。成本上升得快,这也是刚性的。成本上升也推高了土地价格。

土地市场升温有碍调控目标实现

土地价格涨上去,区域再出低价地就很难了,进而就拉动了楼市预期。

新京报:如何看待土地市场升温的原因及影响?

范小冲:土地市场升温,和过去一段时间供给不足、开发商预期乐观有关,也和房企回归一、二线城市有关,等等。同时要看到,土地总体上一直是供不应求,特别是真正用于商品住宅开发的土地和需求之间的缺口很大。土地价格涨上去,区域再出低价地就很难了,进而就拉动了楼市预期。

邹晓云:如果土地价格越来越高,开发商从成本考虑,一定会增添房源定高价的驱动力。至于是否卖得出去,是另一回事。房价平稳是调控的目标,但地价上涨带动房价是很自然的。成本上升,带动房价上涨,事实上就会对居住需求形成打压。

陈志:孤单的一块高价地对周边市场影响有限,更不会影响到其他区域。但是如果在一个区域出现了多个高价地,这就容易拉升周边房地产市场。类似孙河区域、通州、大兴天宫院等板块,可以预见未来这周边的市场都将较大概率地出现上涨。

现行土地调控手段治标不治本

设定土地价格上限,只是改了温度计,但没改变温度。

新京报:如何看待目前北京土地市场的一些调控手段和效果,如设置土地价格上限,推出“限房价、竞地价”等出让方式?

陶红兵:房地产市场的调控,其实只有房产调控,没有地产调控。这么多年,土地价格总体都是上升的。一旦土地价格出现下降,政府就会减少供应,确保土地能在价格合适的时候出让。现在的某些土地调控手段,并不合理。类似达到价格上限后竞报配建公租房面积,房企在竞报公租房过程中,商品房地价实际仍然在上升。同时,公租房这样的保障房建设,本身应是政府承担的,这又推给了开发商。开发商建设的成本仍然会再加到商品房上。

邹晓云:现在的一些土地调控手段,实际都是技术层面的。类似土地设定价格上限,这在目前已经是能把想到的方法都用了。但根本的东西,是土地供应体制的垄断。这要改变肯定很困难。

范小冲:评价现在的土地市场举措,看看房价、地价水平就知道。这些举措都是治标不治本的办法。设定土地价格上限,也只是改了温度计,但没改变温度。总价溢价率看上去低了,但房企实际开发成本并没下降。

土地市场也应有效限价

政府在供地上也应体现出保障、支持普通住房需求的民生价值,而不只是体现土地的市场价值。

新京报:基于房地产市场调控要求,解决地价问题,可以从哪些方面着手?

陈志:在现在的调控背景下,楼市、地市的调控手段都应该服从于调控的目标。调控要保障普通商品住房市场的稳定,按照“低端有保障,中端有支持”的原则,土地供应也应体现出对中端市场的支持。一个简单的逻辑是,商品住宅销售阶段有限价,不能充分竞争,那么土地供应阶段也不应该充分竞争。不能单纯限制房企利润,政府也应适度放弃土地出让获得的预期利益,在供地上相应体现出保障、支持普通住房需求的民生价值,而不是只体现土地的市场价值。

普通商品住房供地能否有效限价?经过合理测算,在土地收储成本基础上适度上浮,例如增加30%、40%,限定土地价格,然后再去限定房屋销售价格。这也会带来出让方式变化,多个企业都想要,就要招标,招标就必须实现标准的透明、公开、量化,让开发企业充分展现自身实力。

范小冲:调控土地市场,就提出了改革的要求。土地市场也有改革的空间。一方面,从加大加快供应角度来考虑,能否允许更多的民营资本介入一级开发?另一方面,能否将农村集体建设用地纳入规范管理的轨道。现在许多村镇自己建房现象普遍,不如把这些管起来,纳入规范轨道。同地同价同权本就应是市场的准则。

要有政策推动开发商加快开发供应节奏,不能再大量囤地,囤地也要收税。

新京报:在目前的条件下,加大供应能否解决地价高的问题?

陶红兵:土地供应达到一定量,房企就不敢那么拿地了,就会担心市场前景了。土地市场,就是稀缺导致了价格上涨,但从来没看到过供应量特别大的时候。如果村镇集体用地能进入土地市场,哪怕有这样一个信号,开发商就不敢那么高价拿地了;如果开发商知道一个区域什么时候会有更多的土地供应出来,也就不会那么疯狂抢眼前的一块地了。

邹晓云:土地也不可能敞开供应。首先,在垄断供应的机制下,供多、供少都是有讲究的,政府也要选择根据时间,在能实现土地价值的时候供应。其次,现在市场上钱很多,特别是北京这样的一线城市吸引了大量资金,土地供不应求的局面很难有特别的改观。

目前,房企手中也有很多土地存量,要有政策推动开发商加快开发供应节奏,不能再大量囤地,囤地也要收税。记者 张旭 实习生 张悦如

这在一定程度上反映出房企拿地的不理性。中原地产数据显示,今年上半年,标杆房企整体购地金额和面积分别较去年同期上升68%和52%。正荣集团总裁助理刘翔表示:“现在很难确定一幅地块的合理价格是多少,只要有其他房企将来以更高的价格在周围拿地,我们的拿地价格就是合理的。”

网络经济泡沫、房地产价格虚高和金融衍生品泛滥,是引发美国金融风暴的三大催化剂。而房地产市场不仅是民生所系,也是观察一个国家经济运行的晴雨表。

王小姐后来又去番禺石碁看二手房旁边在售的一手盘,该盘开发商开发别墅烂尾,再开发洋房,毛坯单价5300元/m2。记者跟她说,第一次买房首先要稳妥,来番禺买房为的是环境,不买个名牌开发商的大盘而买一个开发业绩不佳的小开发商,你有病啊?说起来,番禺市桥有一个名盘在售单价为5000多元/m2,广告满天飞,王小姐愣是没留意。

“这个数据并不能完全真实地反映退房情况。退房有可能并不是真正的退房,其中还可能包括换房。换房过程中,需要先进行退房手续。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。按照公开释义,退房是指网上签订预售合同之后,解除网上签约或预售登记解除的情况。

土地 市场 地块

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网友评论:

来自宜兴的网友说:评论时间:2021-03-01

生命中的许多东西是可遇不可求,刻意强求的得不到,而不曾被期待的往往会不期而至。回复


来自平凉的网友说:评论时间:2021-03-01

原本非常亲近的人后来天各一方,时间使他们可悲地疏远,一旦相见,语言便迫不及待地丈量着疏远的距离。人们对此似乎已经习以为常,生活的无情莫过于此了。回复


来自讷河的网友说:评论时间:2021-03-01

爱情是以微笑开始,以吻生长,以泪结束。你出生的时候,你哭着,周围的人笑着﹔在生命的尽头,你笑着,而周围的人在哭着。你出生的时候,你哭着,周围的人笑着﹔在生命的尽头,你笑着,而周围的人在哭着。回复


来自南充的网友说:评论时间:2021-03-01

不要沉默,不想说的过错。回复


来自榆树的网友说:评论时间:2021-03-01

明明该浪的年纪却偏偏妄想执一人之手到白头,别再满腔哽咽跟他诉说旧日种种,难道你以为他会感动?回复


来自高平的网友说:评论时间:2021-02-28

真正的坚韧,应该是哭的时候要彻底,笑的时候要开怀,说的时候要淋漓尽致,做的时候不要犹豫。回复


来自张家口的网友说:评论时间:2021-02-28

不要沉默,不想说的过错。回复


来自舞钢的网友说:评论时间:2021-02-28

我是天空里的一片云,偶尔投影在你的波心,你不必讶异,更无须欢喜,在转瞬间消灭了踪迹。回复


来自合肥的网友说:评论时间:2021-02-27

其实并不是所有人都有那么好的脾气,如果你恰巧碰到了那个愿意迁就你的人,请记得别磨光了他的感情。回复


来自云浮的网友说:评论时间:2021-02-27

明言着轻蔑什么人,并不是十足的轻蔑。惟沉默是最高的轻蔑,最高的轻蔑是无言,而且连眼珠也不转过去。回复


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